Runsaasti tyhjillään olevia vuokra-asuntoja, laskevia vuokria. Siinä kiteytetysti vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne juuri nyt.
Vuokrakehityksessä koettiin historiaa kesällä, kun Tilastokeskus julkaisi vuokratilastot vuoden 2025 toiselta neljännekseltä huhti-kesäkuulta. Kyseessä oli ensimmäinen kerta koko mittaushistorian ajalta, kun pääkaupunkiseudun vuokrat laskivat. Historialliset käänteet vuokra-asuntomarkkinoilla ovat jatkuneet myös loppukesän ja kuluneen syksyn aikana.
– Nyt rikotaan ennätyksiä vuokrien laskuvauhdissa. Valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa on rakennettu erittäin runsaasti jo valmiiksi vaikeaan vuokramarkkinaan, mikä näkyy nyt poikkeuksellisen suurena vuokra-asuntotarjontana. Tarjonta on ollut jo neljän vuoden ajan erittäin runsasta, mikä painaa vuokria yhä vahvemmin alaspäin, havainnollistaa Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson.
Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa vuokrat nousivat eniten Rovaniemellä (+2,0 prosenttia), Vaasassa (+1,2 %) sekä Seinäjoella ja Mikkelissä (+1,1 %). Toisessa ääripäässä vuokrien lasku kiihtyy useassa kaupungissa. Suurimmat laskut nähtiin Vantaalla (-1,3 %), Porvoossa ja Hyvinkäällä (-1,1 %). Myös Keravalla (-0,9 %), Espoo–Kauniaisissa (-0,6 %), Riihimäellä (-0,5 %), Helsingissä ja Järvenpäässä (-0,3 %) sekä Lappeenrannassa (-0,2 %) vuokrat laskivat.
Aiemmin huonetyyppien välillä nähtiin selkeitä eroja vuokrakehityksessä, mutta nyt erot ovat tasoittuneet. Pääkaupunkiseudulla vuokrat laskivat kaikissa asuntotyypeissä tasaisesti -0,5 %. Muualla Suomessa yksiöiden ja kaksioiden vuokrat nousivat hieman enemmän (0,6 %) kuin kolmioiden (0,5 %). Aiemmin kehitys oli päinvastainen.
Yksiöiden vuokrat nousivat eniten pohjalaismaakunnissa: Kokkolassa (+1,8 %), Vaasassa ja Seinäjoella (+1,3 %). Kaksioissa suurin nousu nähtiin Rovaniemellä (+2,2 %), ja sama kaupunki johti myös kolmioiden kehitystä (+2,1 %).
– Rovaniemellä ja Vaasassa ei ole saatu asuntohankkeita käyntiin ja nyt seuraukset alkavat näkyä. Molemmissa kaupungeissa on tällä hetkellä vetovoimaa, mutta asuinrakentaminen ei seuraa perässä. Tilanne on täysin päinvastainen kuin pääkaupunkiseudulla, näissä kaupungeissa vuokrat nousevat, koska tarjontaa ei ole. Tämä on huolestuttavaa, sillä kasvu törmää seinään, jos asuntoja ei ole tarjolla, Karlsson tiivistää.
ARA-vuokrat nousivat edelleen selvästi vapaarahoitteisia vuokria nopeammin. Suurimmat korotukset mitattiin Joensuussa (+6,0 %), Turussa (+4,9 %) ja Mikkelissä (+4,4 %). Pääkaupunkiseudulla ARA-vuokrat nousivat keskimäärin 3,7 %, kun muualla maassa nousu oli 3,0 prosenttia.
– Valtion tukemaa tuotantoa on rakennettu valtavasti myös Turkuun, jossa vuokra-asuntojen tarjonta on jo muutenkin historiallisen runsasta. En poissulkisi mahdollisuutta, että Turku liittyy kaupunkien joukkoon, joissa vapaarahoitteiset vuokrat alkavat laskea, Karlsson huomioi.
– Samalla ARA-vuokrat nousevat noin viisi prosenttia. Kun rakennetaan lähes yksinomaan valtion tuotantotuella, myös segregaation riski kasvaa. Päättäjien olisi syytä olla tarkkana siinä, mihin rakennetaan ja millaisia alueita nyt luodaan tuleviksi vuosikymmeniksi, hän varoittaa.
Kysyntä ja tarjonta
Eemeli Karlssonin mukaan vuokra-asuntomarkkinoilla nähdään nyt, mitä tapahtuu kysynnän ja tarjonnan lakien toimiessa.
– Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä noin 11 000 tyhjää vuokra-asuntoa. Koska tarjontaa on runsaasti, vuokrat ovat laskeneet.
Muutos reilun kymmenen vuoden takaiseen tilanteen on iso. 2010-luvun alussa elettiin kroonisen asuntopulan keskellä, samanikaisesti korkotaso oli käytännössä nollassa. Vuokrat nousivat ja asuntosijoittaminen nähtiin hyvänä vaurastumisen keinona.
– 2010-luvun alussa isoissa kaupungeissa käytiin kisaa asunnoista. Näytöillä saattoi olla kymmeniä ihmisiä. Nyt on hyvä, jos muutama ihminen tulee näytölle, Karlsson havainnollistaa.
Asuntosijoittajien ostoaikeet ovat kuitenkin pohjakosketuksen jälkeen selvässä nousussa. Suomen Vuokranantajien lokakuun alkupuolella julkaiseman Vuokranantaja-barometrin mukaan reilu 28 prosenttia vastaajista kertoo aikovansa ostaa sijoitusasunnon. Kyselyyn vastasi yli 2200 asuntosijoittajaa.
– Nyt pääsee ostamaan selkeästi paremmilla tuottovaateilla kuin muutama vuosi takaperin. Laskelmat kestävät enemmän riskiä, kun taas 2020-luvun alkupuolella ostetuissa asunnoissa ei juuri ollut riskivaraa. Samalla tuotto-odotuksetkin ovat houkuttelevampia. Aika alkaa pitkästä aikaa näyttämään varsin mielenkiintoiselta hypätä sijoitusasuntomarkkinalle ja uskonkin tämän näkyvän kasvaneissa ostoaikeissa, kommentoi Eemeli Karlsson.
Ostoaikeissa on kuitenkin suurta vaihtelua eri puolilla maata. Suurimmat ostohalukkuudet löytyvät Porista (57 prosenttia), kun taas Helsingissä vain 15 prosenttia vastaajista suunnittelee uusia sijoituksia. Myös muilla pääkaupunkiseudun alueilla ostoaikeet jäävät muuta maata alhaisemmiksi, Vantaalla 19 prosenttiin ja Espoossa 22 prosenttiin.
– Ostoaikeiden painottuminen maakuntakeskuksiin kertoo sijoittajien siirtymisestä vahvemmin kassavirtahakuisiksi. Pääkaupunkiseudulla kassavirtapositiivisten kohteiden löytäminen on vaikeampaa, tai pääomaa on sidottava selvästi enemmän. Samalla vuokralaisten löytyminen koetaan yhä haastavaksi, ja tilastoissa näkyy jopa selkeää vuokrien laskua, Karlsson jatkaa.
Suomen Vuokranantajien ensimmäinen barometri julkaistiin syksyllä 2020, ja siitä lähtien Tampere on hallinnut kehitysnäkymien kärkipaikkaa. Nyt viiden vuoden jälkeen kaupungin näkymissä nähtiin pieni notkahdus, joka pudotti sen sijalle kolme. Kärkeen nousi Rovaniemi, jonka kehitysnäkymät ovat vahvistuneet tasaisesti viime barometreissä.
Kehitysnäkymien osalta vastaajien tulee arvioida kaupunkia seuraavan kahden vuoden osalta vuokrakehityksen, vuokralaisen löytymisen, väestönliikkeiden, elinkeinoelämän investointien ja työpaikkakehityksen näkökulmasta.
– Lapin maakuntakeskus on kasvanut viime vuosina kaikilla avainluvuilla mitattuna. Samaan aikaan suurimmat kaupungit ovat kamppailleet vuokramarkkinoiden haasteiden kanssa, jotka eivät ole heti poistumassa. Tampereenkaan pudotus ei ole merkki sen pitkän aikavälin potentiaalin heikentymisestä, mutta kyllä se heijastelee todennäköisesti seuraavan kahden vuoden tilannetta, Karlsson kiteyttää.
Kärsivällisyyden tarve
Asunnot on koettu pitkään hyviksi sijoituskohteiksi. Eemeli Karlssonin mukaan lähivuosina ei ole tulossa vuokra-asuntopulaa, siksi haaveet asuntosijoittamisen pikavoitoista kannattaa unohtaa.
– Asuntosijoittamisessa, kuten muussakin sijoittamisessa, tähtäin on hyvä asettaa pidemmälle ajanjaksolle. Kärsivällisyyttä tarvitaan, koska markkinahintojen perässä juokseminen ei ole kestävää.
Karlssonin mukaan asuntosijoittajan kannattaa pohtia asukaslähtöisesti, miten oma asunto erottuu tarjonnasta.
– Vaikka julkinen mielikuva voi olla jotakin muuta, uusien asuntojen rakentaminen jatkuu. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä rakenteilla 4 500 vuokra-asuntoa.
