Suomessa paljon kiinteistöjä, jotka vaativat mittavia taloteknisiä remontteja
Suomessa on paljon 1960-1980 -luvuilla rakennettuja asuintaloja, joiden talotekniikka on vanhaa. Suuri osa rakennuskantamme elintärkeistä järjestelmistä on tullut tiensä päähän joko laskennallisen teknisen käyttöikänsä tai vaurioitumisen vuoksi.
Ensin on syytä kerrata, mitä on talotekniikka. Tämä siksi, että eri remonttien termien sekamelska hämmentää, ja pahimmillaan se uhkaa lykätä tarpeellisia remontteja. Talotekniikka yksinkertaisesti tarkoittaa kaikkia järjestelmiä ja laitteita, jotka varmistavat rakennuksen toimivuuden ja mukavuuden.
Tekniikasta keskeisen osan muodostavat LVI-tekniikka, johon kuuluvat lämmitys-, vesijohto- ja ilmanvaihtotekniikka, sekä sähkötekniikka. Talotekniikkaan luetaan myös jäähdytys-, kulunvalvonta-, tele- ja data- sekä palontorjuntajärjestelmät. Olennaista on, että kiinteistön tekninen kokonaisuus rakentuu useista toisiinsa linkittyvistä järjestelmistä. Siksi rakennuksen talotekniikkaa kannattaa pohtia koko ajan kokonaisuutena, vaikka eri osa-alueita mahdollisesti korjataan tai uusitaan osissa eri aikoina.
– Talotekniikassa asiat kietoutuvat toisiinsa. Siksi on hyvä ottaa huomioon kokonaisuus. Miten nyt tehtävä remontti vaikuttaa asioihin tulevaisuudessa, sanoo Consti Korjausrakentaminen Oy:n Taloyhtiöt-toimialan johtaja Risto Kivi.
Moni taloyhtiö on toteuttanut viime vuosina energiaremontteja energian hinnan rajun nousun vuoksi. Moni taloyhtiö on siirtynyt kaukolämmöstä maalämpöön ja laskeskellut aurinkopaneeleiden takaisinmaksuaikaa. Pihalla varaudutaan sähköautojen latauksiin ja valaistusta uusitaan energiatehokkaammaksi. Risto Kivi korostaa hankkeiden yhdistämisen järkevyyttä esimerkiksi tilanteessa, jossa taloyhtiö suunnittelee putkiremonttia ja tulevaisuudessa on suunnitelmissa kaukolämpöjärjestelmän korjaus tai siirtyminen maalämpöön.
– Putkityöt sekä pihan kaivaminen auki vain kerran tuo kustannussäästöjä ja haittaa asumista vähemmän. Linjasaneerauksen yhteydessä ei kuitenkaan kannata uusia kaukolämpöön liittyvää tekniikkaa, jos samalla miettii maalämpöön siirtymistä, Kivi huomauttaa.
Constin keräämien tietojen mukaan lähes puolet taloyhtiöiden isoista korjauksista on viime vuosina liittynyt talotekniikkaan, ja euromääräisesti laskettuna ylivoimaisesti noin suurin osa niistä on ollut putkiremontteja. Luonnollinen syy tähän on Suomen rakennuskannan ikä.
Seuraavaksi suurin kokonaisuus talotekniikan jälkeen on julkisivukorjaukset, joiden osuus on nyt kasvamassa.
Jos taloyhtiö ei ole tehnyt mitään talotekniikkaan kuuluvia remontteja ja talotekniikka on tulossa käyttöikänsä päähän, järkevintä on uusia kaikki kerralla.
– Talotekniikan uusiminen kerralla tulee edullisemmaksi, jos kaikki voidaan tehdä kerralla kuntoon. Tällöin säästö voi olla 10-20 prosenttia. Ison kokonaisremontin tekeminen ei ole aina taloudellisesti mahdollista. Silloin remontteja tehdään vähitellen tärkeysjärjestyksessä, Risto Kivi sanoo.
Huolellinen valmistautuminen
Talotekniikka on uusittava säännöllisin väliajoin. Esimerkiksi viemäriverkoston tekninen käyttöikä on keskimäärin 25-50 vuotta käytetyistä materiaaleista riippuen. Sähköjärjestelmä on hyvä tarkistuttaa säännöllisesti ja uusia kokonaan noin 30-40 vuoden välein.
Valtion kestävän kehityksen yhtiö Motiva kannustaa taloyhtiöitä seuraamaan kiinteistön lämmön, sähkön sekä veden kulutusta. Säänormeeratun kulutustiedon aktiivinen seurata ja vertailu eri vuosien sekä kuukausien välillä on tehokas keino seurata kiinteistön energian sekä veden käytön muutoksia. Äkillisesti tai selittämättä kasvanut kulutus voi kertoa joidenkin taloteknisten laitteiden viallisesta toiminnasta. Järjestelmien ja rakenteiden toiminta voi heikentyä myös hitaasti ajan myötä, jolloin kasvanutta energiankulutusta ei välttämättä edes huomata ilman kulutustietoja.
Fiksu taloyhtiö varautuu remontteihin hyvissä ajoin etukäteen. Kun huollot ja korjaukset tehdään ajallaan, vältytään tilanteelta, jossa kaikki rakennuksen osat putkia myöten vaativat perusteellista korjausta yhtä aikaa.
Kiinteistöstä kannattaa teettää huolellinen kuntoarvio, johon perustuen remonttien ajankohta pystytään määrittämään.
Remonteissa tulee usein vastaan yllätyksiä, jotka harvemmin ovat iloisia. Yleensä yllätykset vaativat lisätyötä ja nostavat siksi kustannuksia. Ikävien, usein myös kalliiden yllätysten vähentämiseksi Risto Kivi suosittelee taloyhtiöitä hyödyntämään urakoitsijan asiantuntemusta jo suunnitteluvaiheessa.
– Sen sijaan, että taloyhtiö teettää ensin korjaussuunnitelman ja kilpailuttaa sen jälkeen urakoitsijan, kokenut urakoitsija voi kertoa heti alussa millaisia vaihtoehtoja korjaukseen on ja mikä on järkevä korjauksen taso. Liikaakaan ei kannata korjata, Kivi korostaa.
Huomioitavaa on, että tässä vaiheessa taloyhtiön ei tarvitse sitoutua remonttiin eikä urakoitsijaan.