Isännöintialan keskittyminen huolettaa taloyhtiöitä
Isännöintiala on keskittynyt viime vuosina yrityskauppojen vuoksi. Mitä tämä merkitsee taloyhtiöille?
Taloyhtiöt ovat uuden tilanteen edessä, sillä isännöintialan keskittyminen on voimistunut viime vuosina isoimpien yritysten hakiessa kasvua yritysostoin. Erityisesti Retta Isännöinti Oy ja Oiva Isännöinti Oy ovat tehneet useita yritysostoja.
Isännöintiliiton arvion mukaan Suomessa on tällä hetkellä vajaat 800 ammattimaista isännöintiä tarjoavaa yritystä. Niiden liikevaihdon mediaani on 150 000 euroa ja keskiarvo noin 300 000 euroa.
Perinteisesti isännöintiyritykset ovat olleet pieniä, korkeintaan muutaman henkilön työllistäviä.
Yleinen arvio isännöintialalla on, että isännöintitoimistojen määrä vähenee merkittävästi lähivuosina. Vain kymmenessä vuodessa puolet isännöitsijöistä on eläkeiässä, joten poistuma kasvaa. Yrityskauppoja tekevien toimijoiden lisääntyminen johtaa siihen, että isännöintialan yrityskauppojen määrä sekä koko tulevat kasvamaan, ja ala keskittyy. Emännöintitoimisto Aamun perustaja Jussi Laukkanen arvioi julkisesti viime vuonna, että alan yrityksistä häviää jopa kolmannes viiden vuoden kuluessa. Laukkasen mukaan erityisesti isännöintiyritysten määrä vähenee merkittävästi pääkaupunkiseudun ulkopuolella.
Vaikka ala keskittyy, Laukkanen uskoo myös pienempien yhtiöiden menestymismahdollisuuksiin.
– Kasvu- ja kehityshaluiset, taloyhtiöiden kasvaneisiin odotuksiin vastaavat toimijat pystyvät kasvattamaan toimintaansa myös ilman yritysostoja, hän totesi viime vuonna.
Taloyhtiöissä on havaittu isännöinnin keskittymiskehitys, ja kehitys herättää kasvavaa huolta.
– Erityisesti huomio kiinnittyy siihen, että Suomeen on tullut ulkomaalaisia pääomasijoittajataustaisia yrityksiä. Nämä yritykset ostavat jatkuvasti pieniä ja keskisuuria, aiemmin kotimaisessa omistuksessa olleita isännöintitoimistoja. Tämä kertoo siitä, että isännöinti koetaan hyväksi bisnekseksi, sanoo erään ison eteläsuomalaisen taloyhtiö hallituksen puheenjohtaja.
Pitkäaikainen hallituksen puheenjohtaja ei halua esiintyä tässä jutussa omalla nimellään.
– Isännöintitoimialan ainutlaatuinen bisnesrakenne on koko isännöintialalla olevien ongelmien ydin. Isot kansainväliset pääomasijoittajat haluavat enemmän ja enemmän tuottoja. Taloyhtiöissä tämä näkyy siten, että isännöintitoimistot voivat enemmän ja enemmän periä palveluistaan erillisveloituksia. Erillisveloituksista on tullut monimutkainen kokonaisuus, jota taloyhtiöiden hallituksissa on vaikeata hallita.
Hallituksen puheenjohtajan mukaan ydinpelko on se, että isännöinnin keskittyminen johtaa siihen, että taloyhtiöitä laskutetaan epämääräisesti muotoilluilla erillisveloituksilla, joita liian monessa tapauksessa ei edes hyväksytetä taloyhtiön hallituksella ennen maksua yhtiön tililtä.
– Raja sen välillä, mitkä työt kuuluvat isännöinnin normaalitaksaan, ja mitkä erillisveloitettaviin, siirtyy koko ajan erillisveloituksen puolelle, hän sanoo.
Taloyhtiöiden maksamat isännöintipalkkiot ovat kasvaneet viime vuosina, kertoo Kiinteistöliiton toteuttama Isännöintipalkkiot 2023 -tutkimus. Isännöinnin kiinteä kuukausipalkkio on noussut maltillisemmin kuin kokouspalkkiot ja erilaiset erillisveloitukset vuoteen 2020 verrattuna.
Aineiston mukaan kiinteät kuukausiveloitukset ovat nousseet keskimäärin noin seitsemän prosenttia. Sen sijaan erillisveloitettavat palkkiot ovat nousseet 10-15 prosenttia. Kolmen vuoden takaiseen verrattuna eniten ovat nousseet muun muassa kokouspalkkioiden, erillisveloitettavien tuntitöiden ja isännöitsijäntodistusten hinnat. Isännöintipalkkioiden erot ovat suuria ja erityisen isoja erot ovat erillisveloituksissa.
Kiinteä isännöintipalkkio 40 asuinhuoneiston taloyhtiössä oli keskimäärin 745 euroa kuukaudessa (mediaani), jossa on nousua noin 11 prosenttia vuodesta 2020. Mediaani 20 asuinhuoneiston talossa oli 450 euroa kuukaudessa (nousua 7,1 prosenttia ) sekä 100 asuinhuoneiston talossa 1 300 euroa kuukaudessa. Sadan asunnon taloyhtiön kuukausipalkkio isännöinnistä oli sama kuin kolme vuotta sitten. Hinnat sisältävät arvonlisäveron ja perustuvat koko Suomesta tulleisiin isännöitsijöiden vastauksiin.
Keskiarvot isännöinnin kiinteissä kuukausipalkkioissa ovat mediaaniarvoja korkeampia. Osalla taloyhtiöitä on selvästi korkeampia isännöinnin kuukausihintoja kuin toisilla. Ala- ja yläkvartaalien erot ovat myös merkittäviä, joten hintahaitari on laaja.
Rivitaloista korkeimpia kuukausipalkkioita maksoivat 1990-luvulla valmistuneet taloyhtiöt ja kerrostaloista ennen vuotta 1940 valmistuneet talot. 20 asuinhuoneiston taloyhtiöiden kuukausipalkkio isännöinnistä oli korkein pääkaupunkiseudulla ja muualla Uudellamaalla, muun Suomen osalta palkkiot olivat varsin yhdenmukaisia.