Sopimukseton urakka on aina riski taloyhtiölle
Helsinkiläisessä rivitaloyhtiössä tehtiin mittava julkisivuremontti vuosina 2015-2016. Remontissa muun muassa parannettiin seinien ja kattojen eristyksiä sekä uusittiin ulko-ovet ja ikkunat.
Taloyhtiö valitsi kilpailutuksen jälkeen pääurakoitsijaksi perinteikkään, 1950-luvulla perustetun korjausrakentamiseen erikoistuneen yhtiön. Remontti sujui suunnitellusti, ja urakan vastaanoton jälkeen alkoi remontin takuuaika. Urakoitsijan takuuaika korjaushankkeille on yleensä kaksi vuotta. Tänä aikana urakoitsijalla on velvollisuus korjata kustannuksellaan suorituksessaan havaitut viat ja puutteet
Taloyhtiö joutui kuitenkin yllättävään tilanteeseen, sillä pian remontin jälkeen ilmaantui korjaustarpeisia vikoja, mutta pääurakoitsijayritys meni konkurssiin. Taloyhtiö oli edellyttänyt riittävää, kunnollista vakuutta rakennusyhtiöltä sekä rakentamisen ajalle että takuuajalle. Taloyhtiö joutui kuitenkin vääntämään pitkään kättä rakennusliikkeen konkurssipesän kanssa ennen kuin vakuusrahoja voitiin käyttää takuukorjauksiin.
Taloyhtiö oli onnekseen valmistautunut mittavaan remonttiin huolellisesti, taloyhtiö oli muun muassa edellyttänyt takuuajalle normaalia isompaa vakuutta. Ilman huolellista valmistautumista takuuajan korjaukset olisi jouduttu tekemään taloyhtiön osakkaiden kustannuksella.
Esimerkki kertoo, että taloyhtiöiden remonteissa voi tapahtua yllättäviä asioita myös remontin jälkeen.
Miten taloyhtiö voi varautua joko remontin aikaisiin tai remontin jälkeisen takuuajan yllätyksiin?
– Keskeistä on, että taloyhtiö tekee perusteellisen, harkitun ja punnitun sopimuksen remontin tekijäksi valitun urakoitsijan kanssa, neuvoo asianajaja, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n kehitys- ja viestintäjohtaja Marina Furuhjelm.
– Valitettavasti taloyhtiöissä ei aina kiinnitetä riittävästi huomiota urakkasopimuksen tekoon. Nyrkkisääntönä voi sanoa, että mitä pienempi urakka, sitä huonommin sopimus tehdään. Putkiremonttisopimukset yleensä tehdään huolellisesti, mutta pienemmissä remonteissa asiat jäävät usein sopimatta.
Furuhjelm painottaa, että taloyhtiö ottaa aina riskin, jos kunnollista urakkasopimusta ei tehdä, saati jos sopimusta ei tehdä lainkaan.
– Urakkasopimusta tehtäessä ensimmäinen asia on sopia taloyhtiön ja urakoitsijan välillä siitä, että rakennusurakan yleiset sopimusehdot otetaan käyttöön. Toinen asia on sopia sopimusehdot niin, että ne vastaavat taloyhtiön tarpeita.
– Esimerkiksi jos mitään ehtoja ei sovita, urakoitsija ei ota vastuuta mahdollisista suunnitteluvirheistä suunnittelun ollessa taloyhtiön vastuulla.